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房產抵押銀行貸款怎么操作(房產抵押貸款是怎么操作的)

發布時間:2022-07-11 瀏覽 : 來自:臣財投資
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一、房地產抵押與房地產抵押貸款的含義

(一)抵押與房地產抵押

抵押是指債務人在法律上把其財產所有權轉讓給債權人,而債權人并不占有財產的一種擔保形式。

抵押可分為兩類:一類是不成文法抵押,即是把財產的所有權轉讓給債權人,能否收口, 要看債務的償還情況而定,如不能按時清償所借債務,財產所有權便不能收回。如果能按時清償所借債務,財產所有權便可以收回;另一類是有合法留置權的抵押,它是在法律上給予承押人留 置財產的權利。抵押是在債務人和債權人都認為比較公平合理的前提下,為確保債務按時清償而實行有價擔保的一種行為。對于債務人(承押人、抵押人)來說,仍然保留對財產的占有和使用;對于債權人(受押人。抵押權人)而言,在債務清償之前,擁有抵押財 的所有權,可避免遭受損失,在整個抵押過程中,債權人享有抵押權。抵押權是在他人所有的不動產上設定的一種擔保物權,當 債務人不能履行償債時,債權人有權拍賣。轉讓或兌現設定抵押的財產,并從其款項中得到清償。抵押權與債權的關系十分密切,它隨著債權的發生而發生,隨債權的消失而消失。作為抵押 的財產即抵押品的種類很多,一般為易子保存或變賣的商品,如股票。債券、房地產等。

房地產抵押是抵押的一種形式,指抵押人將其合法擁有的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

房地產抵押權即是以房地產作為清償債務的擔保的財產而形成的權利,是隨房地產抵押的形成而發生的。房地產由于其經濟價值大,耐用期限長,具有保值、增值性、不可移動性,是一種較為理想的抵押品。在房地產抵押期間,房地產產權仍然由產權所有者管理,債權人只能按期取息和收回借款,而無使用與管理房地產的權利。當債務還清,債權人收回房契、地契,抵押即告結 束。如債務到期抵押人不能清償,抵押權人可以向法院申請拍賣 抵押物,以償還其債務。債務已到期而未能清償時,抵押房地產 的所有權屬于抵押權人。如抵押物拍賣。轉讓后所得價款償還債 務有剩余部分,應退還給抵押人,不足時抵押權人仍可以和其他債權人一樣,可向債務人繼續追索。

(二)房地產抵押貸款

抵押貸款也叫抵押放款或財產擔保放款,指銀行或其他金融 機構要求借款人提供一定的財產作為還款的物質保證而發放的貸款。抵押貸款與信用貸款是平行存在的兩種貸款形式。信用貸款 是借款人單憑自身信譽,無需提供物質保證而從銀行取得的貸款。這種貸款方式對放款人而言風險較大,因此利率較高,往往只對一些信譽好的大公司提供。在市場經濟條件下,由于市場競 爭日趨激烈,廣大商品生產者和經營者都會面臨無力清償債務, 甚至破產的危險。為確保貸款的安全,減少貸款風險,金融機構往往要求貸款人提供一定抵押物作為擔保品,以備借款人不能依 約償還本金和利息時,銀行可以依法從變賣抵押財產得款中得到補償??梢杂米鞯盅贺敭a的物品有:房地產、機器設備、有價證券、流動資產等。 房地產抵押貸款則是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式,在融資業務中占據了重要地位。在房地產抵押貸款中,不轉移房屋的占有權、使用權、處分權和收益權,但產權人 和受押者都不能隨意處理房屋。

與其他貸款相比,房地產抵押貸款具有以下特征:

1.是以房地產作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產抵押貸款是以房產或地產為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比,房地產權參加到抵押人與承押人之間的借貸活動中,減少了債權人的貸款風險,而且其貸款發放數額由抵押物的價值和貸款項目風險程度來決定,整個借貸活動的展開以房地產抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言,其目的都不是為了取得抵押物,而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金 而將房地產抵押,貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權。

2.當事人具有雙重關系借貸雙方不僅具有債權債務關系,而且還存在出押受押關系。借方既是債務人又是出押人;貸方既是債權人又是受押人。

3.抵押物權屬關系復雜房地產抵押中抵押權是從屬于主債權的擔保物權,在抵押期間內,房地產抵押物設立抵押權,并辦理登記,抵押權人保管房產的產權(所有權)證書和地產的使用權證書,但不轉移房地產的占有權、使用權、處分權和收益權,仍歸出押人。當貸款到期如出押人履行債務,房地產所有權證書歸還出押人,如出押人不能清償債務,承押人可以行使對房地產的所有權。

4.借貸雙方須簽訂抵押合同,保護雙方權利房地產抵押所涉及的權屬關系較為復雜,為保證抵押雙方的權利和義務,必須簽訂房地產抵押合同,并應到房地產管理部門進行抵押登記,使其發生法律效力。還清貸款全部本息后,房地產抵押合同即告終止。

5.涉及關系人及影響因素眾多房地產抵押貸款與其他標的物抵押貸款不同,它不僅涉及到 抵押人與承押人的雙方利益,還涉及如房地產使用人。共有人以及它項權利人等各方面的權益。影響因素有:交易市場上房地產實際價格的波動情況。抵押期間房屋的使用。修繕、管理、養護 對實際價格所產生的影響,以及意外災害、人為事故等。

二、 房地產抵押貸款的程序

(一)提出貸款申請

凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產抵押貸款時需填寫《房地產抵押貸款申請表》,并提供規定的文件,經貸款負責人認定后方可辦理借款申請。如借款人為房地產開發經營企 業,則申請房地產抵押貸款時應提交的文件包括:房地產抵押登 記申請書。抵押當事人身份證明或法人資格證明、經有權部門批準的立項文件。抵押房地產的清單及所有權證件、房地產抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務情況和其他有關文件。當以土地使用權作抵押向銀行取得貸款時鄉還需提交抵押當事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權出讓合同及按合同付清出讓金的憑據。

(二)貸前審查

金融機構收到借款人的申請及相關文件后,要對借款人和抵押標的物進行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環節,審查包括以下內容:

1.對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應的資格和確有還款能力。抵押人應具有完全民事行為能力,對抵押房地產擁有所有權,并領有所有權憑證;法人應具備獨立核算、自負盈虧能力,且具有房地產開發權。同時,銀行可要求企業提供驗資證明。財務報表等資 料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格, 這將由政府指定的房地產抵押貸款領導機關來進行。我國有些地區規定,房地產抵押貸款發放機構必須是國內的銀行或者是在我國設立辦事機構的外國銀行。

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