昨天（8月25日），央行官網公告新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜。公告表示，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。按照8月20日的LPR，全國范圍內新發放的首套個人住房貸款利率不得低于4.85%，二套房貸款利率不得低于5.45%。

利率最短調整期仍為一年

根據央行公告，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為一年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

所謂利率重定價，是指貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為一年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。這意味著貸款人可以和銀行約定利率重定價，最短可以一年一調整。中國銀行首席研究員周景彤表示，周期最短為一年，這個與以往政策一致，只是再次予以明確。

貸款利率方面，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。這個利率水平與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健認為，央行各地分支行會結合各地情況，規定加點下限。因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。該舉措有利于在推動企業貸款利率下降的同時，避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。新網銀行首席研究員董希淼也表示，全國的情況不太一樣，而央行的標準是最低線。

公積金房貸利率暫不調整

具體到各家商業銀行，央行規定，各銀行將根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。與此同時，商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。央行表示，2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。

周景彤分析，央行此舉是“新老劃斷”，新發生商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。民生銀行研究院分析師王靜文也認為，這種“新老劃斷”不會改變以往存量貸款尤其是住房抵押貸款的定價方式，可以避免對房地產市場產生劇烈沖擊。

8月20日，全國銀行間同業拆借中心公布了改革后的第一期LPR，1年期水平為4.25%，與1年期貸款基準利率4.35%相比，低10個BP；5年期水平為4.85%，比5年期貸款基準利率4.90%低了5個BP。

堅決貫徹“房住不炒”定位

根據融360大數據研究院發布的35座城市最新房貸利率數據來看，在首套房方面執行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經非常之少，7月份只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%，35座城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。

二套房方面，7月也僅有上海（5.42%）、天津（5.41%）兩個城市低于5.45%，35座城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。同時，最近幾個月來，無論是首套房還是二套房，35座城市的平均利率都呈微弱上行趨勢。

因此，央行根據LPR新基準進行的房貸利率調整，其指向性非常明顯，就是堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保持個人住房貸款利率水平基本穩定。從短期的實際利率水平來看，它僅會對極少數最優質的購房客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。

后期，如果LPR利率下調，根據央行的這一規定，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調，但需要注意的是，這僅指最低利率，實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響，預計執行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。